S24O: 10% delle famiglie in arretrato con le bollette e 16% con l'affitto

tweet di Zibordi:

il 10% delle famiglie è in arretrato con il pagamento delle utenze e il 16% con l'affitto

BT & GZ (2011 ?)

Il Grande Bluff - BT & Zibordi 

2011?
 

Ed ecco i conticini che Cobraf ed il sottoscritto facemmo tanto tempo fa... in una galassia lontana lontana.... ;-)

Mediamente i prezzi delle Case Italiane non potranno rimanere ancora così sostenuti, non tanto perchè sono in Bolla a mo' d'Irlanda.... ma perchè l'Italia è in declino e gli italiani si stanno impoverendo.... 

Perchè farla complicata ? 

Quello che conta è il costo di un mutuo diviso per il reddito di chi compra la casa. 

In Italia tuttora famiglie o single che guadagnano 25.000 euro netti l'anno inclusa tredicesima comprano case con un mutuo da 200.000 euro (se avessero risparmi da parte sarebbe diverso, è solo una questione di indebitamento) e famiglie che guadagnano 50.000 netto fanno il mutuo da 400-450.000 euro 

Il rapporto giusto dovrebbe essere che se guadagni 25.000 l'anno compri una casa che costa al massimo 4-5 volte tanto non 8 o 9 volte tanto.
Negli ultimi anni il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi e quindi si aggiusterà lentamente per anni fino a quando non torna al livello corretto 

L'offerta sta aumentando mentre la domanda langue e il credito viene ristretto...

Ma 400 mila euro sono 800 milioni di lire ! 

A Cognento, cioè in un paesino di 7mila anime a mezzora dal centro e dal primo centro commerciale, dove non c'è niente, per cui se hai figli che vanno a scuola o in palestra impieghi una vita a portarli e se sono più grandi ti vanno avanti indietro in moto tutto il giorno sulla via emilia o sulla tangenziale, questo per dire la qualità della vita.
Sono villette che dovrebbero comprare gli impiegati con il mutuo per 800 milioni di lire?
Solo nel 1998 costavano 400 milioni di lire e questo sarebbe il prezzo che riflette il loro valore, cioè 200.000 euro non 400.000 euro.

La finanza non è una scienza ma esistono alcune formule che determinano il valore medio corretto di equilibro di azioni e altri asset: per le case in media non devono eccedere 5 volte il reddito medio annuale.

Questo perchè si suppone che la famiglia (o single) medio non risparmi più di un quarto del suo reddito per comprare casa (il 90% della popolazione, poi i ricchi è diverso) e che occorrano al massimo 20 anni per comprare casa : 

1/4 del reddito medio annuo * 20 anni di lavoro = 5 volte il reddito annuo <> VALORE (medio) di un ABITAZIONE  

Cioè, una volta la gente cominciava a lavorare a 20 o 25 anni e a 40 o 45 comprava la casa, magari con soldi dai genitori qualche anno prima certo, ma la maggior parte non li aveva i soldi e doveva lavorare 15 anni almeno per risparmiarli.

Se la casa costa di più allora occorre attingere ai risparmi accumulati dalla generazione precedente o indebitarsi. 

Questo è possibile per un decennio forse, ma non come soluzione permanente SE IL REDDITO MEDIO NON AUMENTA e il problema è che non aumenta più in Italia e la maggior parte della gente NON RISPARMIA PIU' UN QUARTO DEL REDDITO come negli anni '60.

Per cui senza i mutui non compra. 

Da L’immobiliare: "nuovo anno, vecchio trend. Mutui -44% a gennaio 2012" ... Credo sia evidente il collasso del 2011 e il pessimo inizio del 2012 ...  

Se applichi questa formula, dato che il reddito medio annuo di una famiglia italiana è certamente sotto i 50.000 euro l'anno, anche in Emilia hai che il prezzo medio di un abitazione dovrebbe essere sui 250.000 euro al massimo nelle zone più ricche 

Prova ad affittare una casetta da 400.000 euro a Cognento (MO) e quanto prendi ? 1.000 euro al mese. 

Prova a comprarla con un mutuo al 70% del valore, cioè 300.000 di mutuo e 100.000 in contanti quanto paghi ? 2.500 euro al mese. 

Ehi non ha mica senso! 

Non so come spiegarlo, il costo del mutuo deve essere vicino al reddito che l'immobile può eventualmente generare se affittato, altrimenti occorre che uno dei due valori economici si aggiusti all'altro.
Nei prossimi dieci anni visto che il reddito medio italiano non sale e i tassi sui mutui non scendono più di tanto perchè aumentano ora i rischi di default e pignoramenti con costi connessi saranno i valori degli immobili a scendere fino a quando non convergano con il reddito che teoricamente possono generare.........

Ed ecco un semplice ragionamento contro le minchiate che vi propinano schiere d'immobiliaristi ed analisti "compiacenti" quando vi raccontano tutti i santi giorni come sul lungo comprare una casa sia SEMPRE un investimento vincente... "Sempre" nel campo degli investimenti è una parola molto molto grossa... :-) E se qualcuno la usa... dovrebbe immediatamente scattarvi un campanellino di allarme....

....ritengo che siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale: 

la casa diventerà UN BENE D'USO e NON UN BENE RIFUGIO da lasciare ai figli. E' probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che LA CASA NEL LUNGO PERIODO NON PERDE MAI VALORE, NON FUNZIONERA' PIU'. 

(N.d.R.: come vi dicevo tempo fa, in linea generale le case salgono di valore solo se l'economia di un paese cresce nel suo complesso... se invece un'economia è stagnante od in declino le case non salgono di valore oppure perdono di valore. E' logico ma non è scontato, soprattutto se sono anni che vi fanno il lavaggio del cervello...) 

.... In un paese feudale & corporativo come l'Italia è difficile trovare informazioni ed analisi indipendenti ed affidabili. 

Infatti quasi sempre sono le Corporazioni che gestiscono le fonti d'informazione e le società di analisi che si occupano del settore in cui esse stesse operano. 

Per fare un esempio... se salta fuori un'analisi che con Grafici e fior di tabelle ti dimostra che i Notai hanno bisogno di occhiali sovvenzionati dallo Stato perchè svolgono una funzione di utilità pubblica, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Notai Miopi Italiani.... E se salta fuori che l'Immobiliare Italiano è in ripresa ed è molto promettente, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Costruttori Italiani o da Tecnocasa...

Visto che in Italia è diffusa una vera e propria MANIA psico-genetico-culturale per la CASA DI PROPRIETA'... la potente Corporazione Italiana degli Immobiliaristi da lungo tempo ha partita facile a cacciarci un sacco di palle ed a rifilarci falsi miti.... come quello che comprare Casa è sempre conveniente, su lungo periodo.... Un po' come quando Ennio-pagliaccio-Doris ci raccontava che comprare azioni è sempre remunerativo sul lungo periodo e mal che vada basterà mediare ogni volta che l'azione scende: per esempio se tu nel 2000 avessi comprato a 14 euro Mondadori che oggi vale 1 euro.... beh... sul lunghissimo periodo vedrai che.... ;-) .....

 

GZ (ago 2012) : La BAM prevede un Crollo in Olanda di un 25%

COBRAF - Notizia di oggi dall'Olanda, fonte Ruters - "Dutch housing facing Spain-like slump, says builder BAM"

GZ - 23 Agosto 2012

Il maggiore gruppo immobiliare e di costruzioni olandese BAM, ha annunciato una perdita di 400 milioni di euro e dice che l'Olanda avrà "un crollo immobiliare simile alla Spagna". BAM si aspetta un altro calo degli immobili olandesi del -15% che porti la perdita di valore medio dal picco del 2007 a -30% e che i prezzi delle case continueranno a calare fino al 2015. Bam ha messo a bilancio perdite di valore dei suoi immobili pari al 25% del suo portafoglio

Qui parliamo dell'Olanda, un paese in cui l'economia va bene come in Germania e che ha la più alta densita demografica al mondo, non esiste un paese dove la gente stia più stretta che in Olanda, non c'è proprio lo spazio fisico....Ma sai perchè crollano gli immobili anche in Olanda ? perchè il debito delle famiglie per mutui è pari al 105% del PIL. E già ora un quarto delle famiglie olandesi che hanno fatto mutui per comprare casa hanno "equity negativa", cioè hanno fatto un mutuo per 300mila euro ad esempio e la casa oggi vale 250 mila per cui hanno una perdita finanziaria di 50mila. Se i prezzi delle case calano di un altro -15% probabilmente la metà si ritroverà in questa situazione.

Se in Olanda dicono ora, il più grosso gruppo immobiliare del paese, che i prezzi scenderanno ancora fino al 2015 e di un -30% da quelli del 2008 vuole dire che in Italia scenderanno del -50%

nella foto: BAM in Olanda, non male come investimento eh questo grande immobiliarista vero Blade...

GZ (ago 2012) : meno 70% in Italia

COBRAF - Il mattone, mi raccomando, il mattone!

GZ - 23 Agosto 2012

["Blade" così commenta] ...
i hai messo molto ad elaborare queste teorie strampalate? Apri bene le orecchie:
Quì siamo in Italia non in Spagna, negli USA o in Sudamerica. Da sempre il "mattone" è stato l'investimento per antonomasia C'è la più alta densità al mondo di proprietari di case e il maggior numero di proprietari con più case di proprietà
Conosco personalmente un tizio che si è accumulato oltre 600 appartamenti di proprietà dall'inizio degli anni settanta ad oggi. Lui ha sempre comprato e mai venduto e lo ha fatto in tutti i periodi, espansione e contrazione. Non ha mai comprato un solo titolo in borsa e quando mi vede e gli parlo di speculare in borsa, mi dice che sono uno scemo e ha ragione
E tu ora vuoi dirmi che in base alle sole logiche matematiche che si basano essenzialmente sulle capacità reddituali, i prezzi dovrebbero quasi dimezzarsi dai valori attuali? Ma dove vivi, ma li conosci, li hai mai visti quelli che hanno i soldi veri nel nostro paese? Ti ripeto, le dinamiche dei prezzi delle case da noi sono sempre state in perfetto controllo dei grandi immobiliaristi, sono loro che decidono quanto, dove e...

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Ohhhh... conosci "personalmente" (non per sentito dire) un tizio che ha accumulato 600 appartamenti....mamma mia, bravo.. bravo complimenti, questo ti abilita a sproloquiare... ma sai che ora che ci penso anche io conosco mio padre, che a dire la verità ne ha accumulati quasi un centinaio di appartamenti...se fossi riuscito a convincerlo a vendere tutto nel 2007, come ho provato a fare, oggi avrebbe il doppio di quello che ha ora... perchè valgono meno della metà ora, se provi veramente a venderli...

Su questo forum prima del 2007 ho previsto, scrivendo decine di articoli con grafici, tabelle e dati che i prezzi degli immobili in America (in cui ho vissuto sette anni) sarebbero calati del -40%. Sai quanto sono calati ora ? Da un prezzo medio di 210,000 dollari nel 2006 a un prezzo medio di 134,000 dollari al minimo di un anno fa che è un -36% (guarda il grafico sotto). LO sai che non c'era quasi nessuno a prevedere il crollo degli immobili in America ? (e tra parentesi è da inizio anno che prevedo un rialzo dei prezzi degli immobili in America invece e ho indovinato anche quello perchè al momento stanno un poco tornando su)

Per la Spagna ho tappezzato questo sito fino al 2009 annunciando che si sarebbero dimezzati di prezzo, e oggi come oggi il crollo dei prezzi è oltre il -50%. Sai che in Giappone i prezzi medi degli immobili sono scesi del -60% con alcune punte del -70% dal 1990 ad oggi ?

I calcoli che ho mostrato concludono che il prezzo medio delle case in Italia dovrebbe essere sugli 80-90 mila euro, quando si aggiustino ai livelli di reddito disponibile reale degli italiani

Sai che il prezzo attuale medio di una casa in America è oggi 138 mila dollari che si traduce in circa 108mila euro al cambio attuale (e a quello di un anno fa anche meno) ? Sai che però gli americani sono un 20% più ricchi di noi in media, per cui facendo la proporzione con il reddito italiano, questo significa che per avere prezzi delle case allineati con quelli americani dovremmo avere un prezzo medio delle case sugli 85-90 mila euro ?

Sai che ancora oggi i prezzi medi delle case in Italia sono un 50% più alti di quelli in Germania, nonostante il reddito procapita dei tedeschi sia un 23% più alto del nostro ? Sai che una volta che ci buttano fuori dall'euro e un terzo della ricchezza cartacea degli italiani sparirà però è probabile che i prezzi reali delle case scendano sotto quelli in America e sicuramente molto sotto quelli in Germania ? Se vuoi sapere dove finiranno i prezzi delle case in Italia entro cinque anni prendi quelli in Germania attuali e riducili di un 40%.