BT & GZ (2011 ?)

Il Grande Bluff - BT & Zibordi 

2011?
 

Ed ecco i conticini che Cobraf ed il sottoscritto facemmo tanto tempo fa... in una galassia lontana lontana.... ;-)

Mediamente i prezzi delle Case Italiane non potranno rimanere ancora così sostenuti, non tanto perchè sono in Bolla a mo' d'Irlanda.... ma perchè l'Italia è in declino e gli italiani si stanno impoverendo.... 

Perchè farla complicata ? 

Quello che conta è il costo di un mutuo diviso per il reddito di chi compra la casa. 

In Italia tuttora famiglie o single che guadagnano 25.000 euro netti l'anno inclusa tredicesima comprano case con un mutuo da 200.000 euro (se avessero risparmi da parte sarebbe diverso, è solo una questione di indebitamento) e famiglie che guadagnano 50.000 netto fanno il mutuo da 400-450.000 euro 

Il rapporto giusto dovrebbe essere che se guadagni 25.000 l'anno compri una casa che costa al massimo 4-5 volte tanto non 8 o 9 volte tanto.
Negli ultimi anni il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi e quindi si aggiusterà lentamente per anni fino a quando non torna al livello corretto 

L'offerta sta aumentando mentre la domanda langue e il credito viene ristretto...

Ma 400 mila euro sono 800 milioni di lire ! 

A Cognento, cioè in un paesino di 7mila anime a mezzora dal centro e dal primo centro commerciale, dove non c'è niente, per cui se hai figli che vanno a scuola o in palestra impieghi una vita a portarli e se sono più grandi ti vanno avanti indietro in moto tutto il giorno sulla via emilia o sulla tangenziale, questo per dire la qualità della vita.
Sono villette che dovrebbero comprare gli impiegati con il mutuo per 800 milioni di lire?
Solo nel 1998 costavano 400 milioni di lire e questo sarebbe il prezzo che riflette il loro valore, cioè 200.000 euro non 400.000 euro.

La finanza non è una scienza ma esistono alcune formule che determinano il valore medio corretto di equilibro di azioni e altri asset: per le case in media non devono eccedere 5 volte il reddito medio annuale.

Questo perchè si suppone che la famiglia (o single) medio non risparmi più di un quarto del suo reddito per comprare casa (il 90% della popolazione, poi i ricchi è diverso) e che occorrano al massimo 20 anni per comprare casa : 

1/4 del reddito medio annuo * 20 anni di lavoro = 5 volte il reddito annuo <> VALORE (medio) di un ABITAZIONE  

Cioè, una volta la gente cominciava a lavorare a 20 o 25 anni e a 40 o 45 comprava la casa, magari con soldi dai genitori qualche anno prima certo, ma la maggior parte non li aveva i soldi e doveva lavorare 15 anni almeno per risparmiarli.

Se la casa costa di più allora occorre attingere ai risparmi accumulati dalla generazione precedente o indebitarsi. 

Questo è possibile per un decennio forse, ma non come soluzione permanente SE IL REDDITO MEDIO NON AUMENTA e il problema è che non aumenta più in Italia e la maggior parte della gente NON RISPARMIA PIU' UN QUARTO DEL REDDITO come negli anni '60.

Per cui senza i mutui non compra. 

Da L’immobiliare: "nuovo anno, vecchio trend. Mutui -44% a gennaio 2012" ... Credo sia evidente il collasso del 2011 e il pessimo inizio del 2012 ...  

Se applichi questa formula, dato che il reddito medio annuo di una famiglia italiana è certamente sotto i 50.000 euro l'anno, anche in Emilia hai che il prezzo medio di un abitazione dovrebbe essere sui 250.000 euro al massimo nelle zone più ricche 

Prova ad affittare una casetta da 400.000 euro a Cognento (MO) e quanto prendi ? 1.000 euro al mese. 

Prova a comprarla con un mutuo al 70% del valore, cioè 300.000 di mutuo e 100.000 in contanti quanto paghi ? 2.500 euro al mese. 

Ehi non ha mica senso! 

Non so come spiegarlo, il costo del mutuo deve essere vicino al reddito che l'immobile può eventualmente generare se affittato, altrimenti occorre che uno dei due valori economici si aggiusti all'altro.
Nei prossimi dieci anni visto che il reddito medio italiano non sale e i tassi sui mutui non scendono più di tanto perchè aumentano ora i rischi di default e pignoramenti con costi connessi saranno i valori degli immobili a scendere fino a quando non convergano con il reddito che teoricamente possono generare.........

Ed ecco un semplice ragionamento contro le minchiate che vi propinano schiere d'immobiliaristi ed analisti "compiacenti" quando vi raccontano tutti i santi giorni come sul lungo comprare una casa sia SEMPRE un investimento vincente... "Sempre" nel campo degli investimenti è una parola molto molto grossa... :-) E se qualcuno la usa... dovrebbe immediatamente scattarvi un campanellino di allarme....

....ritengo che siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale: 

la casa diventerà UN BENE D'USO e NON UN BENE RIFUGIO da lasciare ai figli. E' probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che LA CASA NEL LUNGO PERIODO NON PERDE MAI VALORE, NON FUNZIONERA' PIU'. 

(N.d.R.: come vi dicevo tempo fa, in linea generale le case salgono di valore solo se l'economia di un paese cresce nel suo complesso... se invece un'economia è stagnante od in declino le case non salgono di valore oppure perdono di valore. E' logico ma non è scontato, soprattutto se sono anni che vi fanno il lavaggio del cervello...) 

.... In un paese feudale & corporativo come l'Italia è difficile trovare informazioni ed analisi indipendenti ed affidabili. 

Infatti quasi sempre sono le Corporazioni che gestiscono le fonti d'informazione e le società di analisi che si occupano del settore in cui esse stesse operano. 

Per fare un esempio... se salta fuori un'analisi che con Grafici e fior di tabelle ti dimostra che i Notai hanno bisogno di occhiali sovvenzionati dallo Stato perchè svolgono una funzione di utilità pubblica, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Notai Miopi Italiani.... E se salta fuori che l'Immobiliare Italiano è in ripresa ed è molto promettente, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Costruttori Italiani o da Tecnocasa...

Visto che in Italia è diffusa una vera e propria MANIA psico-genetico-culturale per la CASA DI PROPRIETA'... la potente Corporazione Italiana degli Immobiliaristi da lungo tempo ha partita facile a cacciarci un sacco di palle ed a rifilarci falsi miti.... come quello che comprare Casa è sempre conveniente, su lungo periodo.... Un po' come quando Ennio-pagliaccio-Doris ci raccontava che comprare azioni è sempre remunerativo sul lungo periodo e mal che vada basterà mediare ogni volta che l'azione scende: per esempio se tu nel 2000 avessi comprato a 14 euro Mondadori che oggi vale 1 euro.... beh... sul lunghissimo periodo vedrai che.... ;-) .....