Bassi: In Italia ormai rendimenti negativi sull'immobiliare

Il Grande Bluff - Immobiliare "italiota": il rendimento ormai è NEGATIVO ovvero invece di guadagnarci... sei TU a pagare per tenerti un peso morto (che per di più si svaluta)

(lungo preambolo da leggere su Il Grande Bluff. cliccare l'iperlink blu del titolo) 

... Merita comunque dare un'occhiata all'analisi (a babbo morto) di Confedilizia:

Affitto: conviene ancora? Le imposte erodono fino al 70% del canone. 

I proprietari di casa incassano 12 mensilità dalle proprie abitazioni in affitto, ma quanto resta nelle loro tasche? soltanto tre mesi. 

E’ l’effetto finale di una doppia causa: da una parte la crisi ha notevolmente diminuito il prezzo d’affitto delle abitazioni che rischiavano altrimenti di rimanere sfitte; e dall’altra parte l’aumento delle imposte dovute dai proprietari di casa, primo tra tutti l’Imu che, sulle tasche dei proprietari, pesa il doppio rispetto alla vecchia Ici. 

E così, affittare la casa con un regolare contratto, significa pagarne il 50 o il 70% di tasse. 

E’ per questo motivo che Confedilizia e non solo, accusa lo Stato di istigare i cittadini all’illegalità: "Spesso è lo Stato che non riesce a incoraggiare la legalità“. ...... 

Al momento però, una cosa sembra essere certa: il saldo dell’Imu sulle case affittate sarà pagato con le aliquote decise dai Comuni, spesso allineate al livello massimo dell’1,06%. 

E secondo i calcoli di vari enti le imposte sulle proprietà nel 2013 raggiungeranno un livello record. In sostanza, il Fisco si tiene una bella percentuale dell’affitto, compresa tra il 54 e il 72,5% del canone. E non solo. Le imposte si calcolano e si pagano non sul canone incassato dal proprietario di casa, ma sul canone pattuito. Nel caso in cui l’inquilino smetta di pagare o non sia puntuale con il pagamento dell’affitto, il proprietario di casa sarà costretto a pagare delle imposte calcolate su un guadagno teorico, ma non effettivo. 

Per comprendere come sia cambiata la situazione negli ultimi due anni, al tempo dell’Ici lo Stato e il comune chiedeva ai proprietari di casa una percentuale sull’affitto compresa tra il 35% e il 49%. ....

Confedilizia commenta la situazione tramite il suo presidente Corrado Sforza Fogliani, che sottolinea come il proprietario di casa possa essere costretto a pagare le imposte di tasca propria: “Il proprietario va in perdita. E ancora: se un inquilino se ne va e ne subentra un altro, le cose peggiorano ulteriormente. C’è da fare un nuovo contratto e si aggiungono altri costi”. ...... 

accusa il Governo per aver ripristinato la sanzione, per gli immobile attualmente non locati: “Avevamo chiesto di non ripristinare la tassazione (abolita nel 2011 e respinta solo 3 mesi fa) degli immobili non locati anche contro la volontà del proprietario. È un’ignominia non degna di un paese civile. ..........

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Commenti di Funny King e Beato trader:

FunnyKing ha detto... 

 

Ciao Beato, sai cosa penso? Il 2014 sarà l'anno del Panic Selling sull'immobilaire italico. E questo farà detonare il sistema, a partire dalle banche.
Per un pò i mercati scendono poi, a queste condizioni criminali non possono che crollare.

 

Stefano Bassi ha detto... 

 

caro FK potrebbe essere
ma difficile a dirsi perchè italioti su casa sono de coccio
e ci sarà panici selling solo se non vranno nemmeno più i soldi per il pane...
Italioti piuttosto mangiano insalata e lenticchie ma casa non la mollano...
Dunque io vedo più un bottom invece di un panic selling
mi spiego meglio: adesso hai una situazione strana...nella stessa via a due passi di distanza hai chi vende a 2000 euro al mq e chi a 3000...stesso tipo immobile
il primo ha bisogno di soldi ed il secondo no e mette i classici prezzi del cazzo fuori mercato che infatti hanno congelato le transazioni ben di più rispetto alla caduta prezzi
Diciamo che il tipo 1 sta crescendo come venditore (prima era minoritario)
mentre il pollo italiota che strapaga una casetta a prezzi fuori mercato è sempre più raro....
per il resto chi vivrà vedrà.... 

io dico che l'indovina BT ... vedremo 

BT intervista Ezio Bruna

Da il grande bluff

22 ottobre 2012

... ne abbiamo parlato con Ezio Bruna, docente di economia e finanze al politecnico di Torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’associazione italiana private banking (aipb)
 

domanda. di fronte alla crisi economica chi ha dei risparmi in banca si sente insicuro: è una buona idea investire nell'immobiliare?
risposta. prendiamo il caso limite, sottolineando però che si tratta di un'ipotesi possibile ma non certa: la rottura dell'euro e il ritorno alla lira.
le conseguenze sarebbero disastrose e la moneta si svaluterebbe, trascinando con sè la svalutazione delle abitazioni. quindi è una pessima idea investire in italia per proteggersi da questa eventualità.  .................. Inoltre le conseguenze sull'occupazione, sul welfare, sulle pensioni sarebbero tali che ci si troverebbe in mano un pugno di mattoni e le case non si mangiano. meglio avere dei risparmi svalutati che un immobile svalutato. pensiamo all'argentina del crollo: la classe media fu costretta a svendere dalla sera alla mattina per avere una liquidità minima e tirare a campare
 

d. i piccoli risparmiatori, soprattutto i pensionati con una buona liquidazione, cosa dovrebbero fare?
r. sicuramente non cedere all'idea che il mattone italiano li preserverà da un eventuale crollo. basta vedere cosa hanno fatto i greci in questi due anni: hanno comprato immobili a londra o in germania, gli unici due paesi che uscirebbero meno peggio dallo scenario peggiore. l'immobile come bene rifugio vale solo in alcuni paesi
 

d. l'imu avrà un'influenza diretta sul mercato come in molti sostengono?
r. assolutamente sì, ma la vera batosta arriverà dalla riforma del catasto. l'unione di tutti i fattori, oltre all'aumetno dei costi di manutenzione per l'invecchiamento degli immobili, renderà la proprietà immobiliare troppo costosa
 

d. un anno e mezzo fa, mentre molti operatori annunciavano la ripresa del mercato, lei dichiarava che fino al 2014 i prezzi delle case sarebbero scesi. conferma quella previsione o la rivede? 

r. la rivedo in peggio. nel 2010, quando molti operatori vedevano segnali di ripresa, la situazione macroeconomica non era grave come adesso. Con le nuove proiezioni è ragionevole aspettarsi una discesa dei prezzi accentuata fino al 2017
 

d. quanto influiscono i mutui nella sua analisi?  r. il calo della domanda di mutui è così accentuata da non trovare riscontro negli ultimi 20 anni. Inoltre i giovani hanno di fronte uno scenario di cui sono sempre più consapevoli: il mercato del lavoro li spingerà a cercare opportunità ovunque e il mutuo diventerà un fardello
 

d. quali altri fattori incideranno negativamente sul mercato immobiliare?  r. due su tutti: la curva demografica e la riforma delle pensioni.
In italia l'82% della popolazione vive già in una casa di proprietà e le nuove famiglie, alle prese con un mercato del lavoro difficile e l'erogazione di mutui bloccata, non potranno comprare casa.
Sul lato delle pensioni, poi, sempre più persone tra i 60 e i 67 anni si troveranno con dei redditi più bassi, per la perdita del posto di lavoro, un nuovo regime part time o forme di esodo volontario senza stipendio. in pochi anni in molti dovranno vendere la nuda proprietà o le seconde case. è evidente che l'offerta superarà la domanda
 

d. con quali conseguenze?
r. fermo restando che una parte del mercato, ovviamente, continuerà a funzionare, in italia avremo un fenomeno che in america si chiama "house rich, cash poor": ricchi di case, poveri di redditi.
Pensiamo a quanti immobili, magari in pessime condizioni, saranno ereditati nei prossimi anni, da chi non avrà dei redditi sufficienti a mantenerli. se tutti li mettessero in vendita l'offerta aumenterebbe ancora, quindi l'unica possibilità verranno dal mercato dell'affitto. sempre che nel frattempo l'economia si riprenda e i giovani non se ne vadano tutti all'estero
 

d. cosa succederà in definitiva al mercato immobiliare?
r. ritengo che siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale:
la casa diventerà UN BENE D'USO e NON UN BENE RIFUGIO da lasciare ai figli. E' probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che LA CASA NEL LUNGO PERIODO NON PERDE MAI VALORE, NON FUNZIONERA' PIU'.

 
(N.d.R.: come vi dicevo tempo fa, (parla BT) in linea generale le case salgono di valore solo se l'economia di un paese cresce nel suo complesso...se invece un'economia è stagnante od in declino le case non salgono di valore oppure perdono di valore. E' logico ma non è scontato, soprattutto se sono anni che vi fanno il lavaggio del cervello...)

BT & GZ (2011 ?)

Il Grande Bluff - BT & Zibordi 

2011?
 

Ed ecco i conticini che Cobraf ed il sottoscritto facemmo tanto tempo fa... in una galassia lontana lontana.... ;-)

Mediamente i prezzi delle Case Italiane non potranno rimanere ancora così sostenuti, non tanto perchè sono in Bolla a mo' d'Irlanda.... ma perchè l'Italia è in declino e gli italiani si stanno impoverendo.... 

Perchè farla complicata ? 

Quello che conta è il costo di un mutuo diviso per il reddito di chi compra la casa. 

In Italia tuttora famiglie o single che guadagnano 25.000 euro netti l'anno inclusa tredicesima comprano case con un mutuo da 200.000 euro (se avessero risparmi da parte sarebbe diverso, è solo una questione di indebitamento) e famiglie che guadagnano 50.000 netto fanno il mutuo da 400-450.000 euro 

Il rapporto giusto dovrebbe essere che se guadagni 25.000 l'anno compri una casa che costa al massimo 4-5 volte tanto non 8 o 9 volte tanto.
Negli ultimi anni il valore delle case era del 30-50% superiore a quello compatibile con i redditi e quindi si aggiusterà lentamente per anni fino a quando non torna al livello corretto 

L'offerta sta aumentando mentre la domanda langue e il credito viene ristretto...

Ma 400 mila euro sono 800 milioni di lire ! 

A Cognento, cioè in un paesino di 7mila anime a mezzora dal centro e dal primo centro commerciale, dove non c'è niente, per cui se hai figli che vanno a scuola o in palestra impieghi una vita a portarli e se sono più grandi ti vanno avanti indietro in moto tutto il giorno sulla via emilia o sulla tangenziale, questo per dire la qualità della vita.
Sono villette che dovrebbero comprare gli impiegati con il mutuo per 800 milioni di lire?
Solo nel 1998 costavano 400 milioni di lire e questo sarebbe il prezzo che riflette il loro valore, cioè 200.000 euro non 400.000 euro.

La finanza non è una scienza ma esistono alcune formule che determinano il valore medio corretto di equilibro di azioni e altri asset: per le case in media non devono eccedere 5 volte il reddito medio annuale.

Questo perchè si suppone che la famiglia (o single) medio non risparmi più di un quarto del suo reddito per comprare casa (il 90% della popolazione, poi i ricchi è diverso) e che occorrano al massimo 20 anni per comprare casa : 

1/4 del reddito medio annuo * 20 anni di lavoro = 5 volte il reddito annuo <> VALORE (medio) di un ABITAZIONE  

Cioè, una volta la gente cominciava a lavorare a 20 o 25 anni e a 40 o 45 comprava la casa, magari con soldi dai genitori qualche anno prima certo, ma la maggior parte non li aveva i soldi e doveva lavorare 15 anni almeno per risparmiarli.

Se la casa costa di più allora occorre attingere ai risparmi accumulati dalla generazione precedente o indebitarsi. 

Questo è possibile per un decennio forse, ma non come soluzione permanente SE IL REDDITO MEDIO NON AUMENTA e il problema è che non aumenta più in Italia e la maggior parte della gente NON RISPARMIA PIU' UN QUARTO DEL REDDITO come negli anni '60.

Per cui senza i mutui non compra. 

Da L’immobiliare: "nuovo anno, vecchio trend. Mutui -44% a gennaio 2012" ... Credo sia evidente il collasso del 2011 e il pessimo inizio del 2012 ...  

Se applichi questa formula, dato che il reddito medio annuo di una famiglia italiana è certamente sotto i 50.000 euro l'anno, anche in Emilia hai che il prezzo medio di un abitazione dovrebbe essere sui 250.000 euro al massimo nelle zone più ricche 

Prova ad affittare una casetta da 400.000 euro a Cognento (MO) e quanto prendi ? 1.000 euro al mese. 

Prova a comprarla con un mutuo al 70% del valore, cioè 300.000 di mutuo e 100.000 in contanti quanto paghi ? 2.500 euro al mese. 

Ehi non ha mica senso! 

Non so come spiegarlo, il costo del mutuo deve essere vicino al reddito che l'immobile può eventualmente generare se affittato, altrimenti occorre che uno dei due valori economici si aggiusti all'altro.
Nei prossimi dieci anni visto che il reddito medio italiano non sale e i tassi sui mutui non scendono più di tanto perchè aumentano ora i rischi di default e pignoramenti con costi connessi saranno i valori degli immobili a scendere fino a quando non convergano con il reddito che teoricamente possono generare.........

Ed ecco un semplice ragionamento contro le minchiate che vi propinano schiere d'immobiliaristi ed analisti "compiacenti" quando vi raccontano tutti i santi giorni come sul lungo comprare una casa sia SEMPRE un investimento vincente... "Sempre" nel campo degli investimenti è una parola molto molto grossa... :-) E se qualcuno la usa... dovrebbe immediatamente scattarvi un campanellino di allarme....

....ritengo che siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale: 

la casa diventerà UN BENE D'USO e NON UN BENE RIFUGIO da lasciare ai figli. E' probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che LA CASA NEL LUNGO PERIODO NON PERDE MAI VALORE, NON FUNZIONERA' PIU'. 

(N.d.R.: come vi dicevo tempo fa, in linea generale le case salgono di valore solo se l'economia di un paese cresce nel suo complesso... se invece un'economia è stagnante od in declino le case non salgono di valore oppure perdono di valore. E' logico ma non è scontato, soprattutto se sono anni che vi fanno il lavaggio del cervello...) 

.... In un paese feudale & corporativo come l'Italia è difficile trovare informazioni ed analisi indipendenti ed affidabili. 

Infatti quasi sempre sono le Corporazioni che gestiscono le fonti d'informazione e le società di analisi che si occupano del settore in cui esse stesse operano. 

Per fare un esempio... se salta fuori un'analisi che con Grafici e fior di tabelle ti dimostra che i Notai hanno bisogno di occhiali sovvenzionati dallo Stato perchè svolgono una funzione di utilità pubblica, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Notai Miopi Italiani.... E se salta fuori che l'Immobiliare Italiano è in ripresa ed è molto promettente, quell'analisi sarà stata emessa dall'Associazione Costruttori Italiani o da Tecnocasa...

Visto che in Italia è diffusa una vera e propria MANIA psico-genetico-culturale per la CASA DI PROPRIETA'... la potente Corporazione Italiana degli Immobiliaristi da lungo tempo ha partita facile a cacciarci un sacco di palle ed a rifilarci falsi miti.... come quello che comprare Casa è sempre conveniente, su lungo periodo.... Un po' come quando Ennio-pagliaccio-Doris ci raccontava che comprare azioni è sempre remunerativo sul lungo periodo e mal che vada basterà mediare ogni volta che l'azione scende: per esempio se tu nel 2000 avessi comprato a 14 euro Mondadori che oggi vale 1 euro.... beh... sul lunghissimo periodo vedrai che.... ;-) .....