BT intervista Ezio Bruna

Da il grande bluff

22 ottobre 2012

... ne abbiamo parlato con Ezio Bruna, docente di economia e finanze al politecnico di Torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’associazione italiana private banking (aipb)
 

domanda. di fronte alla crisi economica chi ha dei risparmi in banca si sente insicuro: è una buona idea investire nell'immobiliare?
risposta. prendiamo il caso limite, sottolineando però che si tratta di un'ipotesi possibile ma non certa: la rottura dell'euro e il ritorno alla lira.
le conseguenze sarebbero disastrose e la moneta si svaluterebbe, trascinando con sè la svalutazione delle abitazioni. quindi è una pessima idea investire in italia per proteggersi da questa eventualità.  .................. Inoltre le conseguenze sull'occupazione, sul welfare, sulle pensioni sarebbero tali che ci si troverebbe in mano un pugno di mattoni e le case non si mangiano. meglio avere dei risparmi svalutati che un immobile svalutato. pensiamo all'argentina del crollo: la classe media fu costretta a svendere dalla sera alla mattina per avere una liquidità minima e tirare a campare
 

d. i piccoli risparmiatori, soprattutto i pensionati con una buona liquidazione, cosa dovrebbero fare?
r. sicuramente non cedere all'idea che il mattone italiano li preserverà da un eventuale crollo. basta vedere cosa hanno fatto i greci in questi due anni: hanno comprato immobili a londra o in germania, gli unici due paesi che uscirebbero meno peggio dallo scenario peggiore. l'immobile come bene rifugio vale solo in alcuni paesi
 

d. l'imu avrà un'influenza diretta sul mercato come in molti sostengono?
r. assolutamente sì, ma la vera batosta arriverà dalla riforma del catasto. l'unione di tutti i fattori, oltre all'aumetno dei costi di manutenzione per l'invecchiamento degli immobili, renderà la proprietà immobiliare troppo costosa
 

d. un anno e mezzo fa, mentre molti operatori annunciavano la ripresa del mercato, lei dichiarava che fino al 2014 i prezzi delle case sarebbero scesi. conferma quella previsione o la rivede? 

r. la rivedo in peggio. nel 2010, quando molti operatori vedevano segnali di ripresa, la situazione macroeconomica non era grave come adesso. Con le nuove proiezioni è ragionevole aspettarsi una discesa dei prezzi accentuata fino al 2017
 

d. quanto influiscono i mutui nella sua analisi?  r. il calo della domanda di mutui è così accentuata da non trovare riscontro negli ultimi 20 anni. Inoltre i giovani hanno di fronte uno scenario di cui sono sempre più consapevoli: il mercato del lavoro li spingerà a cercare opportunità ovunque e il mutuo diventerà un fardello
 

d. quali altri fattori incideranno negativamente sul mercato immobiliare?  r. due su tutti: la curva demografica e la riforma delle pensioni.
In italia l'82% della popolazione vive già in una casa di proprietà e le nuove famiglie, alle prese con un mercato del lavoro difficile e l'erogazione di mutui bloccata, non potranno comprare casa.
Sul lato delle pensioni, poi, sempre più persone tra i 60 e i 67 anni si troveranno con dei redditi più bassi, per la perdita del posto di lavoro, un nuovo regime part time o forme di esodo volontario senza stipendio. in pochi anni in molti dovranno vendere la nuda proprietà o le seconde case. è evidente che l'offerta superarà la domanda
 

d. con quali conseguenze?
r. fermo restando che una parte del mercato, ovviamente, continuerà a funzionare, in italia avremo un fenomeno che in america si chiama "house rich, cash poor": ricchi di case, poveri di redditi.
Pensiamo a quanti immobili, magari in pessime condizioni, saranno ereditati nei prossimi anni, da chi non avrà dei redditi sufficienti a mantenerli. se tutti li mettessero in vendita l'offerta aumenterebbe ancora, quindi l'unica possibilità verranno dal mercato dell'affitto. sempre che nel frattempo l'economia si riprenda e i giovani non se ne vadano tutti all'estero
 

d. cosa succederà in definitiva al mercato immobiliare?
r. ritengo che siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale:
la casa diventerà UN BENE D'USO e NON UN BENE RIFUGIO da lasciare ai figli. E' probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che LA CASA NEL LUNGO PERIODO NON PERDE MAI VALORE, NON FUNZIONERA' PIU'.

 
(N.d.R.: come vi dicevo tempo fa, (parla BT) in linea generale le case salgono di valore solo se l'economia di un paese cresce nel suo complesso...se invece un'economia è stagnante od in declino le case non salgono di valore oppure perdono di valore. E' logico ma non è scontato, soprattutto se sono anni che vi fanno il lavaggio del cervello...)

banche e mattoni: pronti ad esplodere?

Idealista - Le banche italiane e la crisi del mattone: una bomba a orologeria pronta a esplodere?

Venerdì, 19 ottobre, 2012

Fin'ora siamo stati abituati a pensare che l¡esposizione finanziaria delle banche spagnole rispetto al mattone non avesse uguali da noi. eppure, secondo un recente studio  di settore proveniente dagli usa, l'esposizione delle nostre banche sul settore immobiliare non ha nulla di invidiabile e l'italia potrebbe essere travolta da una tormenta immobiliare

l'esposizione delle banche italiane

la cifra indicata nell'analisi è di 662 milioni di euro, tra mutui, prestiti ai costruttori, ecc. per capire l'entità di questa cifra basti pensare che in spagna l'esposizione è di 951 miliardi di euro

i rischi

l'italia non ha sofferto il collasso bancario a causa dell'esposizione sul real estate, tuttavia corre seri pericoli dovuti al declino del mercato immobiliare. I prezzi delle case sono scesi del 16% dal 2008 e ciò significa che le banche vedono ridurre i loro investimenti su attivi che si stanno deprezzando in pratica se ha una banca ha concesso un mutuo per un valore che attualmente si è deprezzato si genera il fenomeno noto negli usa come negative equity. se il mutuatario non riesce a pagare, a causa del deterioramento del mercato del lavoro, la banca si ritrova in una situazione in cui deve dichiarare un passivo la situazione si complica se l'esposizione è su di un costruttore la cui impresa fallisce. la banca si ritrova con cantieri non terminati, costruzioni non iniziate o case nuove finite vendibili al di sotto di quanto riportato nei propri bilanci

l'esempio spagnolo

per 5 anni, e in parte ancora adesso, le banche spagnole hanno cercato di tappare la situazione, fino a che per legge non sono state obbligate a coprire i propri "attivi immobiliari" con il 30% del loro presunto valore. Improvvisamente una miriade di banche si è ritrovata così con dei passivi stratosferici ed è stato necessario il salvataggio da parte dell'ue

l'indice di sofferenze sui mutui

fondamentale in questo senso è la tenuta delle famiglie nel pagamento dei mutui. quanti prestiti sono in realtà a rischio? non a casa in italia esiste la possibilità di sospendere la rata del mutuo, un'iniziativa certo meritoria, in quanto salva la casa di chi ha perso il lavoro, ma che ha un effetto collaterale: rimanda il problema e non li risolve

i punti forti dell'italia

rispetto alla spagna ci sono due vantaggi da noi: il tasso di disoccupazione è più basso, quindi il rischio di sofferenze è minore, ma soprattutto il volume complessivo dell'indebidamento delle famiglie è quasi la metà di quello spagnolo ed uno dei più bassi della ocse

i mutui degli italiani sommano infatti 368 miliardi di euro, contro i 644 milioni di euro degli spagnoli per questo, secondo l'analisi, non corriamo i rischi dei vicini iberici, ma siamo ugualmente esposti a una forte tormenta

il futuro dei mutui

in questo quadro le banche hanno tutto l'interesse a far sí che i valori immobiliari non crollino. per questa ragione non desiderano in assoluto procedere con i pingnoramenti e sono disposte a sopportare un medio periodo negativo piuttosto che una veloce catastrofe. a rimetterci però saranno i futuri mutuatari, che avranno sempre meno possibilità di ottenere un prestito per la casa, perché le banche sono sotto sforzo, impegnate a salvare lo status quo