Tabella Interattiva Prezzi x Città Vendite/Affitti S24O

Tavola interattiva del Sole24Ore con molti dati città per città

BT intervista Ezio Bruna

Da il grande bluff

22 ottobre 2012

... ne abbiamo parlato con Ezio Bruna, docente di economia e finanze al politecnico di Torino, fondatore di cesfim (centro studi finanza immobiliare) e past president della commissione real estate dell’associazione italiana private banking (aipb)
 

domanda. di fronte alla crisi economica chi ha dei risparmi in banca si sente insicuro: è una buona idea investire nell'immobiliare?
risposta. prendiamo il caso limite, sottolineando però che si tratta di un'ipotesi possibile ma non certa: la rottura dell'euro e il ritorno alla lira.
le conseguenze sarebbero disastrose e la moneta si svaluterebbe, trascinando con sè la svalutazione delle abitazioni. quindi è una pessima idea investire in italia per proteggersi da questa eventualità.  .................. Inoltre le conseguenze sull'occupazione, sul welfare, sulle pensioni sarebbero tali che ci si troverebbe in mano un pugno di mattoni e le case non si mangiano. meglio avere dei risparmi svalutati che un immobile svalutato. pensiamo all'argentina del crollo: la classe media fu costretta a svendere dalla sera alla mattina per avere una liquidità minima e tirare a campare
 

d. i piccoli risparmiatori, soprattutto i pensionati con una buona liquidazione, cosa dovrebbero fare?
r. sicuramente non cedere all'idea che il mattone italiano li preserverà da un eventuale crollo. basta vedere cosa hanno fatto i greci in questi due anni: hanno comprato immobili a londra o in germania, gli unici due paesi che uscirebbero meno peggio dallo scenario peggiore. l'immobile come bene rifugio vale solo in alcuni paesi
 

d. l'imu avrà un'influenza diretta sul mercato come in molti sostengono?
r. assolutamente sì, ma la vera batosta arriverà dalla riforma del catasto. l'unione di tutti i fattori, oltre all'aumetno dei costi di manutenzione per l'invecchiamento degli immobili, renderà la proprietà immobiliare troppo costosa
 

d. un anno e mezzo fa, mentre molti operatori annunciavano la ripresa del mercato, lei dichiarava che fino al 2014 i prezzi delle case sarebbero scesi. conferma quella previsione o la rivede? 

r. la rivedo in peggio. nel 2010, quando molti operatori vedevano segnali di ripresa, la situazione macroeconomica non era grave come adesso. Con le nuove proiezioni è ragionevole aspettarsi una discesa dei prezzi accentuata fino al 2017
 

d. quanto influiscono i mutui nella sua analisi?  r. il calo della domanda di mutui è così accentuata da non trovare riscontro negli ultimi 20 anni. Inoltre i giovani hanno di fronte uno scenario di cui sono sempre più consapevoli: il mercato del lavoro li spingerà a cercare opportunità ovunque e il mutuo diventerà un fardello
 

d. quali altri fattori incideranno negativamente sul mercato immobiliare?  r. due su tutti: la curva demografica e la riforma delle pensioni.
In italia l'82% della popolazione vive già in una casa di proprietà e le nuove famiglie, alle prese con un mercato del lavoro difficile e l'erogazione di mutui bloccata, non potranno comprare casa.
Sul lato delle pensioni, poi, sempre più persone tra i 60 e i 67 anni si troveranno con dei redditi più bassi, per la perdita del posto di lavoro, un nuovo regime part time o forme di esodo volontario senza stipendio. in pochi anni in molti dovranno vendere la nuda proprietà o le seconde case. è evidente che l'offerta superarà la domanda
 

d. con quali conseguenze?
r. fermo restando che una parte del mercato, ovviamente, continuerà a funzionare, in italia avremo un fenomeno che in america si chiama "house rich, cash poor": ricchi di case, poveri di redditi.
Pensiamo a quanti immobili, magari in pessime condizioni, saranno ereditati nei prossimi anni, da chi non avrà dei redditi sufficienti a mantenerli. se tutti li mettessero in vendita l'offerta aumenterebbe ancora, quindi l'unica possibilità verranno dal mercato dell'affitto. sempre che nel frattempo l'economia si riprenda e i giovani non se ne vadano tutti all'estero
 

d. cosa succederà in definitiva al mercato immobiliare?
r. ritengo che siamo di fronte a un cambio di paradigma epocale:
la casa diventerà UN BENE D'USO e NON UN BENE RIFUGIO da lasciare ai figli. E' probabile che la legge a cui ci siamo abituati negli ultimi decenni, ossia che LA CASA NEL LUNGO PERIODO NON PERDE MAI VALORE, NON FUNZIONERA' PIU'.

 
(N.d.R.: come vi dicevo tempo fa, (parla BT) in linea generale le case salgono di valore solo se l'economia di un paese cresce nel suo complesso...se invece un'economia è stagnante od in declino le case non salgono di valore oppure perdono di valore. E' logico ma non è scontato, soprattutto se sono anni che vi fanno il lavaggio del cervello...)

banche e mattoni: pronti ad esplodere?

Idealista - Le banche italiane e la crisi del mattone: una bomba a orologeria pronta a esplodere?

Venerdì, 19 ottobre, 2012

Fin'ora siamo stati abituati a pensare che l¡esposizione finanziaria delle banche spagnole rispetto al mattone non avesse uguali da noi. eppure, secondo un recente studio  di settore proveniente dagli usa, l'esposizione delle nostre banche sul settore immobiliare non ha nulla di invidiabile e l'italia potrebbe essere travolta da una tormenta immobiliare

l'esposizione delle banche italiane

la cifra indicata nell'analisi è di 662 milioni di euro, tra mutui, prestiti ai costruttori, ecc. per capire l'entità di questa cifra basti pensare che in spagna l'esposizione è di 951 miliardi di euro

i rischi

l'italia non ha sofferto il collasso bancario a causa dell'esposizione sul real estate, tuttavia corre seri pericoli dovuti al declino del mercato immobiliare. I prezzi delle case sono scesi del 16% dal 2008 e ciò significa che le banche vedono ridurre i loro investimenti su attivi che si stanno deprezzando in pratica se ha una banca ha concesso un mutuo per un valore che attualmente si è deprezzato si genera il fenomeno noto negli usa come negative equity. se il mutuatario non riesce a pagare, a causa del deterioramento del mercato del lavoro, la banca si ritrova in una situazione in cui deve dichiarare un passivo la situazione si complica se l'esposizione è su di un costruttore la cui impresa fallisce. la banca si ritrova con cantieri non terminati, costruzioni non iniziate o case nuove finite vendibili al di sotto di quanto riportato nei propri bilanci

l'esempio spagnolo

per 5 anni, e in parte ancora adesso, le banche spagnole hanno cercato di tappare la situazione, fino a che per legge non sono state obbligate a coprire i propri "attivi immobiliari" con il 30% del loro presunto valore. Improvvisamente una miriade di banche si è ritrovata così con dei passivi stratosferici ed è stato necessario il salvataggio da parte dell'ue

l'indice di sofferenze sui mutui

fondamentale in questo senso è la tenuta delle famiglie nel pagamento dei mutui. quanti prestiti sono in realtà a rischio? non a casa in italia esiste la possibilità di sospendere la rata del mutuo, un'iniziativa certo meritoria, in quanto salva la casa di chi ha perso il lavoro, ma che ha un effetto collaterale: rimanda il problema e non li risolve

i punti forti dell'italia

rispetto alla spagna ci sono due vantaggi da noi: il tasso di disoccupazione è più basso, quindi il rischio di sofferenze è minore, ma soprattutto il volume complessivo dell'indebidamento delle famiglie è quasi la metà di quello spagnolo ed uno dei più bassi della ocse

i mutui degli italiani sommano infatti 368 miliardi di euro, contro i 644 milioni di euro degli spagnoli per questo, secondo l'analisi, non corriamo i rischi dei vicini iberici, ma siamo ugualmente esposti a una forte tormenta

il futuro dei mutui

in questo quadro le banche hanno tutto l'interesse a far sí che i valori immobiliari non crollino. per questa ragione non desiderano in assoluto procedere con i pingnoramenti e sono disposte a sopportare un medio periodo negativo piuttosto che una veloce catastrofe. a rimetterci però saranno i futuri mutuatari, che avranno sempre meno possibilità di ottenere un prestito per la casa, perché le banche sono sotto sforzo, impegnate a salvare lo status quo

ZH (set 12) - Spagna: il collasso continua

Zero Hedge - No Dead Cat Bounce In Spanish Home Price Which Collapse 12% In August

Submitted by Tyler Durden on 09/11/2012

Despite the exuberance in Spanish equity and bond markets (which in the US managed to create a quadruple-dip bounce), home prices just can't get a break in the troubled bailout-less nation.

According to TINSA, the general home price in Spain fell 11.6% YoY, and has recent reaccelerated with a 2.8% drop sequentially as hope for a third-time's-the-charm bounce now faded for the forelorn real estate market. The Mediterranean Coast suffered the most, -14.7% YoY (and are down a cumulative 39.5% from the highs). Overall, Spanish house prices are down a cumulative 32.4% from the December 2007 highs (back to 2003 levels).

This re-acceleration of the downturn in home prices is hardly what the Dreme is made of as bank balance sheets come under further pressure; deposit outflows will simply not stop until there is underlying improvement in bank collateral, i.e. mortgages and housing values; and so in effect, all this news indicates is that bank balance sheets are even more impaired than previously believed (tourniquet or amputation?).

The quadruple-dip of the Spanish real estate market...

which is now back to 2003 levels...

 

 

FK (set 12) - L'ANCE sbrocca e dice che non c'è nessun crollo dei prezzi

Rischio Calcolato - Palazzinari Italiani! Non c’è limite al Grottesco (e l’Ance sbrocca)

7 settembre 2012 Di FunnyKing

Oddio cosa mi è toccato leggere questa mattina,  sfoglio Google Reader e l’occhio mi cade su una notizia da Economiaweb.it, si tratta del “rilancio” di una news che appare sul portale dell’ANCE, l'Associazione Nazionale Costruttori Edili.

Dai leggiamola (che pena)

Negli ultimi cinque anni in Italia le compravendite immobiliari residenziali sono crollate (-31,2%) ma i prezzi sono rimasti sostanzialmente stabili: è quanto sottolinea l’Ance in uno studio nel quale si sottolinea che nel nostro Paese «non c’é nessun rischio di bolla immobiliare». I PREZZI NON SCENDERANNO, GRAZIE ALLA CRESCITA DELLE FAMIGLIE.

I prezzi, secondo l’associazione dei costruttori, non dovrebbero scendere così come è accaduto in altri Paesi perché la crescita della popolazione e soprattutto dei nuclei familiari «sostiene una domanda potenziale che ha impedito che i prezzi delle abitazioni scendessero in misura significativa». L’Ance sottolinea che nel primo trimestre 2012 le compravendite residenziali sono diminuite del 19,6% su base annua, a fronte di una flessione dei prezzi sensibilmente più contenuta. La tenuta dei prezzi degli immobili secondo i costruttori rappresenta un fenomeno nuovo poiché dopo i picchi raggiunti negli ultimi 40 anni (1975, 1981, 1992) si era invece registrato un marcato aggiustamento sul fronte dei prezzi. FABBISOGNO POTENZIALE DI 596MILA ABITAZIONI.

Tra il 2004 e il 2010, sottolinea lo studio, i nuclei familiari sono aumentati di 328mila unità all’anno mentre nello stesso periodo le nuove abitazioni messe in cantiere sono state in media 243mila l’anno. «Dal confronto tra abitazioni messe in cantiere e nuove famiglie risulta un indicatore di fabbisogno potenziale complessivo di circa 596mila abitazioni». FAMIGLIE ITALIANE POCO INDEBITATE. L’Ance ricorda che il livello di indebitamento delle famiglie italiane risulta essere uno dei più bassi a livello mondiale, ma hanno dovuto fare fronte a un forte aumento del costo dei mutui (e alla difficoltà di ottenerne uno). Infine l’Ance ricorda che solo il 27,1% degli scambi complessivi riguarda case di nuova costruzione, mentre quasi tre quarti del totale delle transazioni riguarda le abitazioni già in uso. Sono queste, dice l’associazione, a influenzare significativamente il prezzo di mercato. CONFINDUSTRIA HA IPOTIZZATO UN CALO DEI PREZZI. Per i costruttori «evocare scenari di bolle immobiliari nel contesto nazionale italiano, quindi, può determinare processi che si autorealizzano, provocando effetti devastanti non solo nel settore immobiliare, ma nell’intero sistema economico. Infatti, considerato che la ricchezza delle famiglie è costituita per oltre due terzi da attività reali, e di queste l’80% è la quota di abitazioni, la stabilità delle quotazioni immobiliari permette alle famiglie di mantenerne intatto il valore svolgendo, anche, una funzione di sostegno ai consumi». Nei giorni scorsi il Centro studi di Confindustria aveva definito i prezzi delle case ancora troppo alti e aveva ipotizzato una discesa prolungata nei prossimi mesi.

Giuro l’ho dovuta rileggere e poi pizzicarmi per sapere di essere già sveglio. Infine ho verificato la fonte e SI, questa “roba” appare davvero sul portale ANCE.

Sintetizzo, per l’ANCE:

1) I prezzi degli immobili stanno “tenendo”

2) C’è un fabbisogno potenziale di 596mila nuove case.

3) Le famiglie sono poco indebitate

4) Confindustria  ha evocato scenari autorealizanti (ma non vi viene da ridere?) quando recentemente ha ipotizzato un calo ulteriore dei prezzi intorno al 7% nominale.

Ecco lo scenario autorealizzante di Rischio Calcolato:

1) I prezzi si stanno schiantando, basta provare ad andare dal venditore con i soldi cash, belli pronti e puf, come per magia giù le braghe. Provare per credere (qualcuno di noi l’ha fatto per diletto…. è un’esperienza catartica)

2) C’è un tale fabbisogno di immobili che le agenzie immobiliari stanno scoppiando di proproste di vendita, le città sono piene di cantieri fermi e di case nuove che stanno li a marcire.

3) Le famiglie sono poco indebitate….. questa battuta i “palazzinari nostrani” se la potevano evitare. Di grazia, mi chiedo, QUALE FAMIGLIA è poco indebitata, quella di Nonno Gigi e Nonna Maria forse, e i loro due nipotini? Avete presente i due sposini che la casa non la hanno? Si proprio loro quelli precari, senza accesso al credito. Cavoli si! E’ vero sono poco indebitati, anzi per nulla, ma si da il caso che i prezzi attuali degli immobili , nonostante i recenti cali sono ancora anni luce troppo cari per permettere al LORO reddito di sostenere il mutuo necessario.

4) Confindustria è stata ottimista, siamo solo all’inizio dello schianto. Un -30% è lo scenario di Rischio Calcolato, ovviamente autoavverante.

Sul perchè è FOLLE detenere un immobile in italia rimando a questo BEST POST di Rischio Calcolato.

Leggersi anche i commenti su RC. Tipo questo di Ricki:

"Cari lettori di RC, sono sia un piccolo costruttore che un mediatore creditizio, inoltre mia moglie collabora con un'agenzia immobiliare della zona. La mia esperienza personale, abbastanza completa come si evince dalla premessa, mi ha fatto scoprire e capire quanto segue:

I palazzinari vanno divisi non tra grandi e piccoli, ma tra liquidi e illiquidi (solo i secondi, con calma, portano avanti i cantieri)

Tutti, piccoli e grandi, hanno problemi a vendere sotto determinate cifre a causa dell'agenzia delle entrate che usa come "valore corretto", le stime del 2008, in più, se per caso la vendi a meno del valore di realizzo, quindi in perdita, l'avviso di accertamento è praticamente automatico (polli ad aver costruito spendendo troppo).

I privati che hanno urgenza di vendere hanno, una buona parte, una caratteristica comune: mutui con valori residui superiori all'effetivo valore attuale dell'immobile, per cui sono nell'impossibilità di vendere l'immobile al di sotto di certe cifre (avete presente i vecchi mutui al 100 o 120% del valore di perizia?!?)

Tutte le ragioni sopracitate determinano prezzi, sulla carta, ancora molto alti, dando credito ai comunicati ANCE (ma cosa si saranno fumati, un pò di malta fina?)

Morale della favola, entro fine anno, secondo il mio modestissimo parere, il crollo sarà verticale facendo un botto che neanche Little Boy. Chi ha problemi di liquidità, e chi trova un pazzo che ancora vuole comprarsi casa, venda e alla svelta.

Questo è ciò che penso, determinato da ciò che vedo ogni giorno"

O come questo, del fondatore di scenaripolitici:

"fra qualche anno i 370-380 diventano 250 forse meno se la crisi rimane brutta brutta. il mattone raramente dovrebbe superare i 2000 €/mq perchè costruirlo costa 1000-1500. il resto è fatto per ingrassare le banche che ti danno i mutui (manco i proprietari che tanto poi li devono ricadere prima o poi)."

 

ZH (set 12) - Ripresa di 'sto cazzo negli States

impiegati nell'edilizia ai minimi da 5 anni in quà...  

Zero Hedge - Spot The Housing Recovery: Building Construction Workers At One Year Lows 
Submitted by Tyler Durden on 09/07/2012

This chart probably needs no explanation. Number of employees engaged in the construction of buildings just dropped to 1,217,000 down from July's 1,220,000, and the lowest number in a year. Just as telling is that the number was a mere 5,600 workers above the depression lows of 1,211,400 recorded in May of 2011.

 

ANSA (set '12) - Boom Case all'Estero

ANSA - Boom ricerca case estero, +9%. Immobiliare.it: in un anno 25.000 compravendite

05 settembre, 2012Fine modulo

Inizio modulo

ROMA - La crisi del mercato immobiliare sembra non toccare affatto le compravendite di case all'estero.

Nel primo semestre del 2012 le ricerche di immobili situati in altri stati sono cresciute del 9% rispetto allo stesso periodo del 2010 e, secondo i dati di Immobiliare.it, complessivamente, il mercato degli italiani che investono nel mattone straniero vale circa 4,2 miliardi di euro, con piu' di 25 mila compravendite in un anno. L'importo medio delle transazioni è pari a circa 175.000 euro.

ZH (sep '12) - La Francia Nazionalizza il Credit Immobilier de France

Zero Hedge - September Arrives, As Does The French"Dexia Moment" - France Nationalizes Its Second Largest Mortgage Lender

Submitted by Tyler Durden on 09/01/2012

September has arrived which means for Europe reality can, mercifully, return. First on the agenda: moments ago the French government suddenly announced the nationalization of troubled mortgage lender Credit Immobilier de France, which is also the country's second lagrest mortgage specialist after an attempt to find a buyer for the company failed.

"To allow the CIF group to respect its overall commitments, the state decided to respond favourably to its request to grant it a guarantee," Finance Minister Pierre Moscovici said according to Reuters.

What he really meant was that in order to avoid a bank run following the realization that the housing crisis has finally come home, his boss, socialist Hollande, has decided to renege on his core campaign promise, and bail out an "evil, evil" bank. Sadly, while the nationalization was predicted by us long ago, the reality is that the French government waited too long with the sale, which prompted the Moody's downgrade of CIF by 3 notches earlier this week, which in turn was the catalyst that made any delay in the nationalization inevitable.

The alternative: fears that one of the key players in the French mortgage house of cards was effectively insolvent would spread like wildfire, leading to disastrous consequences for the banking system.

End result: congratulations France: your Fannie/Freddie-Dexia moment has finally arrived, and the score, naturally: bankers 1 - taxpayers 0. 

Continua, e parecchio, su ZH.