Come al solito in Italia si fa tanta caciara sulle cose irrilevanti & tanta propaganda strumentalizzando le varie vicende ma non si va mai all'essenza fondamentale delle cose. Sempre a Valle e mai a Monte... sempre sul particulare e mai sulla visione d'insieme... ed è successo così anche sulle 4 banchette di provincia fallite sulle quali si dice di tutto e di più ma non si dice la cosa essenziale: le 4 banchette di provincia sono fallite (o se preferite sono state "salvate"...) soprattutto perchè le sofferenze bancarie sono alle stelle (circa il doppio dei 200mld ufficiali)
(...)
La Signora è entrata adesso sul mercato e dunque vive ancora nel Mondo dei sogni... pensa di avere in mano 100 e se va bene ha 33... ma ancora non ha capito... Non ci fornisce nemmeno il prezzo di quello che abbiamo visto (!)
ma prima vuole che firmiamo una lettera di riservatezza, manco fossimo in trattativa per la Reggia di Caserta... ma il suo nome in zona è conosciuto e si vergogna di far sapere che sta vendendo perchè chi vende in provincia vuol dire che ha bisogno... e dunque ha problemi e pssst psst la gente mormora...
La rendita è bassa ed in trend discendente, la parte importante è affittata dai cinesi che non sono scemi e che in 3 anni si sono tagliati affitto del 30% e proprietà naturalmente ha accettato... ci sono in più un sacco di lavori da fare su classica palazzina anni 60... la cifra che poi ci viene richiesta è allucinogena...
roba quasi da picco di qualche anno fa con uno sconto diciamo del 10%...
La signora che sta ancora sull'Olimpo dovrà scendere tra gli umani... ci metterà qualche anno ma poi anche la cifra che vorrà richiedere .... sarà quella che avrebbe dovuto accettare OGGI per avere qualche possibilità e dunque sarà di nuovo fuori timing perchè quelle zone NON si ripiglieranno... e dunque patrimonio congelato/ridotto anche del -70%....
2. Signora benestante ormai sola che vive a Milano (ma ha immobili in provincia), ha messo immobile di provincia sul mercato da due anni ed è sempre lì ....sulle croste...
Ci fa vedere tutto, molto competente ed ormai ha "gli occhi aperti"... ci dice infatti: "so che vendendo tutta questa palazzina da 20 appartamenti non prenderò 100mq a Milano"...
Ha capito tutto e vive in mezzo alla realtà e non sull'Olimpo.
Ci fa capire che la cifra di acquisto è molto bassa e trattabile...roba in saldo da 500 euro al mq ed appartamenti da 25mila euro cadauno... ma NON basta nemmeno un prezzaccio di entrata ... per rendere l'investimento hot...
Infatti analizziamo tre anni di entrate da affitti etc .. e vediamo che sono in netta discesa, manutenzione minima da fare fino al 40% del prezzo di acquisto per riconvertire immobile in qualcosa di cool...ma in zona sempre più depressa a che serve il cool...? Parti commerciali tutte sfitte in cittadina dove è sfitto persino il commerciale a 100mt dal municipio... IMU mostruosa da 20mila euro...inquilini problematici in varie fattispecie... e soprattutto enorme rischio di "crosta illiquidabile" ... perchè lì è pieno di immobili rispetto a domanda e rimangono invenduti per anni a qualunque prezzo... non li vuole nessuno (declino economico strutturale + declino demografico).
Il rischio è come giocare a "ce l'hai" ma senza ritorno...ti becchi il "ce l'hai" ma poi non lo può più passare ad un altro... e dunque se diventa difficilissimo recuperare il patrimonio investito che capzio stiamo a parlare di rendimenti?....
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